過去問

宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法のきていによれば、正しいものはどれか。

1．Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号の規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。

2．Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内（休業日を含まない）に、規定流通機構に甲住宅などの登録をしなければならない。

3．Aは、甲住宅の評価額についての提携を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。

4．AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。

媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。
専属専任媒介契約⇒5日以内に指定流通機構（レインズ）に登録。
価格の査定等に要した費用は、依頼者に請求できない。
専任媒介⇒他の業者が媒介・代理した場合の措置を記載しなければならない。

過去問

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申し込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。

イ　当該専任媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申し出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。

ウ　Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日（ただし、Aの休業日は含まない）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBは提示しなければならない。

エ　当該専任媒介契約に係る通常の公告費用はAの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した公告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。

専任媒介⇒2週間に1回以上業務処理状況を報告。申し込みがあればその報告も。
専任媒介⇒依頼者の申し出がなければ、一切更新はできない。
流通機構への登録書面は、「引渡し」が必要。
流通機構への情報登録費用は報酬とは別途に受領不可。

過去問

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において一般媒介契約とは、専任媒介契約でない媒介契約をいう。

1．AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。

2．AがBと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。

3．AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を端とするAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。

4．Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約でええあるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の2第1項に規定する書面に売買すべき科学を記載する必要はない。

媒介契約書面には、「標準媒介契約約款に基づくか否か」の記載が必要。
売買契約が成立⇒その旨を流通機構に通知すべき。
媒介契約書面に宅地建物取引士の記名押印は不要。
媒介契約書面には、売買すべき価額の記載必要。

過去問

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　Aは、選任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間計算については、休業日数を算入しなければならない。

イ　AがBとの間で有効期間を6ヶ月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。

ウ　Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該選任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。

エ　AがBに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。

専任媒介⇒レインズへの登録は7日（休業日不算入）以内。
選任媒介契約の有効期間が3ヶ月を超えても、3ヶ月となる。
選任媒介契約⇒相手が宅建業者でも業務処理状況を報告する。
建物儒教調査を実施する者は講習を修了した建築士でなければならない。

過去問

宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者ＢからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

ア　本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6ヶ月としたい旨の申し出があったが、AとBが協議して、有効期間を3ヶ月とした。

イ　当該物件に係る買受けの申し込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る秒無の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。

ウ　Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。

エ　本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったためBは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。

一般媒介契約は有効期間に制限なし。
一般媒介契約は業務処理状況の報告頻度に制限なし。
一般媒介契約は指定流通機構に関する規定の適用なし。

過去問

宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア　AがBとの間で選任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申し出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。

イ　AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。

ウ　AがBとの間で有効期間を3ヶ月とする選任媒介契約を締結した場合期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申し出がない限り、当該機関は自動的に更新される。

エ　AがBとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を毎時する義務がある場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。

選任媒介契約は物件情報のレインズへの登録は必須。
依頼者が宅建業者でも、媒介契約書面の交付は省略できない。
選任媒介契約の更新は、必ず依頼者からの申し出が必要。
依頼者が媒介契約の内容に違反した場合の措置⇒媒介契約書の記載事項。

宅地建物取引業保証協会に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．保証協会は、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から認証申出書の提出があり、認証に係る事務を処理する場合には、各月ごとに、認証申出書に記載された取引がセイル治した時期の順序に従ってしなければならない。

2．保証協会は、当該保証協会の社員から弁済業務保証金分担金の納付を受けた時は、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を当該社員の主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

3．保証協会の社員が弁済業務保証金分担金を納付した後に、新たに事務所を設置したときは、その日から2週間以内に保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金について、国債証券をもってあてることができる。

4．宅地建物取引業者と宅地の売買契約を締結した買主（宅地建物取引業者ではな）は、当該宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前にその取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する。

還付の認証は、認証申出書の受理の順序に従って行う。
法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に供託する。
現金納付のみ。
社員となる前の取引も有効。

過去問

宅地建物取引業保証協会に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．保証協会の社員は、自らが取り扱った宅地建物取引業に係る取引の相手方から当該取引に関する苦情について解決の申し出が保証協会にあり、保証協会から関係する資料の提出を求められたときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。

2．保証協会は、社員がその一部の事務所を廃止したことに伴って弁済業務保証金分担金を当該社員に返還しようとするときは、弁済業務賞金の還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるための申し出るべき旨の公告を行わなければならない。

3．保証協会は、宅地建物取引業者の相手方から、社員である宅地建物取引業者の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する損害の還付請求を受けたときは、直ちに弁済業務保証金から返還しなければならない。

4．保証協会は、手付金等保管事業について国土交通大臣の承認を受けた場合、社員が自ら売主となって行う宅地又は建物の売買で宅地の造成又は建築に関する工事の完了前における買主からの手付金等の受領について、当該事業の対象とすることができる。

保証協会からの資料の提出の求めは正当な理由がなければ拒絶不可。
一部の事務所の廃止における分担金の還付⇒公告不要。
保証協会が損害の還付請求を受けることはないし、直ちに還付しなければならないものでない。
工事完了前の保全処置は、銀行等における連帯保証又は保険事業者による保証保険の2種類であって、指定保管機関による保管の措置をこうずることができない。

過去問

宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であり、一の保証協会の社員となった後に、宅地建物取引業に関し取引した者の保護を目的として、重ねて他の保証協会の社員となることができる。

2．保証協会に加入している宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、甲県の区域内に新たに支店を設置した場合、そのせっつぃた日から1ヶ月以内に当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を脳死ないときは、社員の地位を失う。

3．保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を主たる事業の最寄りの供託所に供託しなければならない。

4．150万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く）は、その取引により生じた債権に関し、2,500万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。

同時に2つの保証協会の社員になれない。
新たに事務所（支店）設置⇒2週間以内に分担金を納付。
還付充当金は保証協会に納付。
弁済業務保証金の還付限度額は、支店の数できます。
150万＝60＋30×3　⇒　1,000＋500×3＝2,500

過去問

営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　A（国土交通大臣免許）は、甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金をその従たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

イ　Aは、令和7年4月1日に、Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。

ウ　Bは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。

エ　Bの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会納付しなければならない。

営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所。
宅建業者は、還付を受けることができない。
社員の地位を失ったら1週間以内に営業保証金を供託。
通知から2週間以内に還付充当金の納付が必要。

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の甲宅地を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定よれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア　Aは、甲宅地の造成工事の完成後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。

イ　Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。

ウ　Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付け金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付け金について都愛うがい保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。

他人物の売買はできない。
他人物でも契約していれば、売却できる。（代金未払いでも）
未完成物件は必要な手付金等の保全処置を講ずれば、売却可能。

過去問　クーリングオフ

宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング･オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　AとCの間で、クーリングオフによる解約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリングオフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。

イ　Cは、Bの事務所で買い受けの申し込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリングオフによる契約による解除はできない。

ウ　Cは、Bからの提案によりCの自宅で買い受けの申し込みを行ったが、クーリングオフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約をした場合、クーリングオフによる契約の解除はできない。

エ　クーリングオフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

クーリングオフは書面を発したときから効果が生じる。到達ではない。
買い受けの申し込みをした場所を基準にする。事務所なのでクーリングオフできない。
申込者が申し出た場所が申込者の自宅・勤務先である場合、クーリングオフできない。クーリングオフについて告げられていない状態⇒解除可能な状態。
クーリングオフできる旨等を告げる書面には、媒介業者の情報は不要。

過去問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bから宅地の買い受けの申し込みを受けた場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリングオフに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1．Aは、仮設テント張りの案内所でBから買い受けの申し込みを受けた際、以後の取引について、その取引に係る書類に関してBから電磁的方法で提供をすることについての承諾を得た場合、クーリングオフについて電磁的方法で告げることができる。

2．Aが、仮設テント張りの案内所でBから買い受けの申し込みを受けた場合、Bは、申し込みの日から8日以内に電磁的方法により当該申し込みの撤回を申し出れば、申し込みの撤回を行うことができる。

3．Aが、Aの事務所でBから買い受けの申し込みを受けた場合、Bは、申し込みの日から8日以内に電磁的方法により当該申し込みの撤回を申し出れば申し込みの撤回を行うことができる。

4．Aが、売却の媒介を依頼している宅地建物取引業者Cの事務所でBから買い受けの申し込みを受けた場合、Bは、申し込みの日から8日以内に書面により当該申し込みの撤回を申し出ても、申し込みの撤回を行うことができない。

クーリングオフについて告知する方法は書面でする。
申し込みの撤回等をする方法も書面でする。
事務所での買い受けの申し込みは、クーリングオフ不可。
媒介業者の事務所での買い受けの申し込みは、クーリング不可。

過去問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定新本尽くいわゆるクーリングオフに関する次の記述のうち、Bがクーリングオフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。

ア　Bが喫茶店で当該宅地の買い受けの申し込みをした場合において、Bが、Aがクーリングオフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリングオフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。

イ　Bが喫茶店で当該宅地の買い受けの申し込みをした場合において、クーリングオフによる契約の解除ができる期間内に、Aが解釈の履行に着手したとき。

ウ　Bが喫茶店で当該宅地の買い受けの申し込みをした場合において、AとBとの間でクーリングオフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。

エ　Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買い受けの申し込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。

クーリングオフは書面で告げられた日を含んで8日以内に行う。
事務所等以外の場所での申し込みはクーリングオフの適用がある。
クーリングオフの適用を排除する特約は無効である。
継続的業務場所での買い受けの申し込みは、クーリングオフできない。

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に期待する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1．宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者ではない個人から媒介業者の仲介なしに土地付き建物を購入する場合、買主である宅地建物取引業者は重要事項説明書を作成しなくても宅地建物取引業法違反とはならない。

2．宅地建物取引業者が、重要事項説明書を作成する際、調査不足のため重要事項説明書に記載された内容が事実と異なるものとなったが、意図的に事実と異なる内容を記載したものでないため、宅地建物取引業法違反とはならない。

3．宅地建物取引業者は、土地売買の媒介を行う場合、宅地建物取引業者ではない売主に対して契約が成立する前までの間に､宅地建物取引士をして重要事項説明書を交付して説明をさせなければならない。

4．宅地又は建物の取引は権利関係や法令上の制限など取引条件に関する事項が複雑で多岐にわたるため、重要事項説明書は、宅地又は建物の取引の専門的知識を有する宅地建物取引士が作成しなければならない。

宅建業者は取引を行うにあたり、重要事項説明書を交付して説明しなければならないが、売買に関して宅建業者が売主の場合であり、買主の場合は必要ない。
事実と異なる記載は違反。
売主は重要事項説明の相手方ではない。
重要事項説明書に記名するが、作成する必要はない。

過去問

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1．甲宅地を所有する宅地建物取引業者Aが、乙宅地を所有する宅地建物取引業者ではない個人Bと、甲土地と乙宅地の交換契約を締結するに当たって、Bに対して、甲土地に関する重要事項の説明を行う義務はあるが、乙宅地に関する重要事項の説明を行う義務はない。

2．宅地の売買における当該宅地の引き渡しの時期について、重要事項説明において説明しなければならない。

3．宅地建物取引業者が売主となる宅地の売買に関し、売主が買主から受領しようとする金銭のうち、買主への所有権移転の登記以後に受領するものに対して、宅地建物取引業法施行規則第16条の4に定める保全措置を講ずるかどうかについて、重要事項説明書に記載する必要がある。

4．重要事項説明書の電磁的方法による提供については、重要事項説明を受ける者から電磁的方法でよいと口頭で依頼があった場合、改めて電磁的方法で提供することについて承諾を得る必要はない。

宅建業者が当事者の場合は、相手方が取得する物件についてのみ説明。
物件の引き渡し時期は、37条書面の必要的記載事項。
支払金又は預かり金を受領しようとする場合、保全措置を講ずるかどうか、その概要は、重要事項説明書に記載しなければならない。ただし、売主である宅建業者が登記以後に受領するものについては不要。
電磁的方法による提供における承諾は、書面への出力が可能な方法又は書面です。（承諾したことを記録する）

過去問

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

ア　区分所有者の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

イ　徳地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

ウ　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買だ金の額並びにその支払いの時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金意外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。

エ　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で､当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

区分所有建物の敷地利用権の種類及び内容は説明必要。
流通業務区域内の制限の概要は説明必要。
「代金以外」の授受は説明必要。
未完成物件の重要事項説明は必要に応じ図面を交付して説明必要。

過去問

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は、宅地建物取引業者ではないものとする。

1．宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付し説明しなければならない。

2．宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。

3．宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。

4．宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。

管理組合の議決権に関する事項は説明不要。
共用部に関する計画がある場合は、その内容を説明する必要がある。
貸借で建ぺい率や容積率の説明は不要。
借賃以外の費用の説明は必要だが、保管方法の説明は必要ない。

過去問

煒建物取引業者間の取引おける宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この間において、重要事項説明書の交付には、相手方の承諾を得て電磁的方法により提供する場合を含むものとする。

1．建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物（昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く）について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。

2．建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。

3．建物の売買においては、その対象となる建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

4．宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部といて30万円の預かり金の授受がある場合、その預かり金を授受しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

耐震診断の実施は、宅建業者の義務ではない。
説明の相手方が宅建業者の場合は、書面の交付のみでいい。
契約不適合責任を履行するための保証保険契約等の有無、概要は重要事項として記載必要。
50万円未満の預かり金等の保全措置は重要事項として記載不要。

過去問

宅地建物取引業者が建物の賃借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断わりない限り、当該建物を借りようとする者は宅地建物取引業者ではないものとする。

1．当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、賃借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付し、又は相手方の承諾があれば、当該事項を電磁的方法により記録した者を提供しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。

2．当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第四号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれをじっしている場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。

3．台所、浴室、番所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。

4．宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行う時は、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。

説明の相手方が宅建業者の場合は、書面の交付のみでよい。
建物状況調査の実施の有無・結果の概要は重要事項である。
建物の賃借⇒台所、浴室、便所等の整備の状況を説明する必要あり。
IT重説においても、宅建士証の提示は省略不可。

過去問

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、謝っているのはどれか。なお、特に断わりのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1．昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたｍのであるときは、その内容を説明しなければならない。

2．賃借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において生産することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。

3．自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付し、又は相手方の承諾があれば、電磁的方法により提供して説明をしなければならない。

4．区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積み立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。

昭和56年6月1日より前に着工した建物は耐震診断の説明必要。
敷金等の精算に関する事項の説明は必要。
信託の受益権の売主となる場合、宅建士の説明必要。
マンションの売買⇒修繕積立金規約、積立額は説明事項。

過去問

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する需うっ用事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1．当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第五女うっ第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。

2．当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。

3．当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。

4．当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

賃借の場合、住宅性能評価を受けた新築住宅である旨の説明は不要。
賃借の場合、建設住宅性能評価書の保存状況の説明は不要。
宅建業者に石綿使用の有無を自ら調査する義務はない。
専用部分の用途その他の利用の制限について説明する必要あり。

過去問

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は建物取引業者ではないものとする。

1．既存住宅の賃借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況に説明しなければならない。

2．住宅の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。

3．宅地の賃借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約狩猟時における当該宅地の上の建物の取り壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。

4．建物の売買又は賃借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域作りに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、賃借の場合は説明しなくてよい。

既存住宅の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況は賃借では説明不要。
登記された抵当権は重要事項。
借地上の建物の取り壊しに関する事項は重要事項。
津波災害警戒区域に所在する事は重要事項。

過去問

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明における水防法施行規則第11条第一号の規定により市町村（特別区を含む）の長が提供する図面に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者でないものとする。

1．宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷分の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。

2．宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか1種類の水害ハザードマップを提示すればよい。

3．宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。

4．宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。

水害ハザードマップが存在しない旨の説明が必要。
「洪水」「雨水出水」「高潮」のそれぞれについて提示する必要。
ハザードマップの提示と説明は貸借の場合も必要。
ハザードマップを提示し、物権概ねの位置を示して説明必要。

過去問

建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方（宅地建物取引業者を除く）に対して、次のアからエの発言を続けて宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った場合のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

ア　本日は重要事項の説明を行うためにお電話しました。お客様はＩＴ環境をお持ちでなく映像を見ることができないとのことですので、宅地建物取引士である私が記名した重要事項説明書は現在お住まいの住所に郵送したしました。このおでんは煮て重要事項の説明をさせていただきますので、お手元でご覧頂きながらお聞き願います。

イ　建物の貸主が宅地建物取引業者で、代表者が宅地建物取引士であり建物の事情に詳しいことから、その代表者が作成し、記名した重要事項説明書がこちらになります。当社の宅地建物取引士は同席しますが、説明は貸主の代表者が担当します。

ウ　この物権の担当である弊社の宅地建物取引士が本日急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越し頂きましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名をし、代わりに説明いたします。私の宅地建物取引士証をお見せします。

エ　本日はお客様のご希望ですので、テレビ会議を用いて重要事呼応の説明を行います。当社の側の音声は聞こえていますでしょうか。十分に聞き取られたとのお返事、こちらにも聞こえました。では、説明を担当する私の宅地建物取引士証をお示ししますので、画面上でご確認を頂き、私の名前を読み上げて頂けますでしょうか。そうです。読み方も間違いありません。それでは、双方音声・映像ともやり取りできる状況ですので、説明を始めます。事前にお送りした私が記名した重要事項説明書をお手元にご用意ください。

映像を視認できないＩＴ重説は違反。
重要事項説明書は、「取引」に関わる宅建業者が作成。
重要事項説明書に宅建士の記名、宅建士証の提示が必要。
ＩＴ重説は、映像・音声、送付書類、宅建士証の確認が必要。

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、Aは宅地建物取引業保証協会の社員ではないものとするする。

ア　Aが免許を受けた日から6ヶ月以内に甲県知事に営業保証金を供託した旨の届出を行わないとき、甲県知事はその届出をすべき旨の催告をしなければならず、当該催告が到達した日から1ヶ月以内にAが届出を行わないときは、その免許を取り消すことができる。

イ　Aは、営業保証金を供託したときは、その供託物受け入れの記載のある供託書の写しを添付して、その旨を甲県知事に届け出なければならず、当該届出をした後でなければ、その事業を開始することができない。

ウ　Aは、営業保証金が還付され、甲県知事から営業保証金が政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受け、その不足額を供託したときは、30日以内に甲県知事にその旨を届け出なければならない。

エ　Aが免許失効に伴い営業保証金を取り戻す際、供託した営業保証金につき還付を受ける権利を有する者に対し、3ヶ月をくだらない一定期間内に申し出るべき旨を広告し、期間内にその申出がなかった場合出なければ､取り戻すことができない。

免許を受けた日から3が月以内に供託の届出無し⇒必ず催告
供託し届出ないと営業できない。
供託金が不足を供託した場合は、2週間以内に届出。
広告期間は6ヶ月。

過去問

宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、Aは宅地建物取引業保証協会の社員ではないものとする。

1．Aが主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなければならない。

2．Aの従業員が運転する車両で現地案内を受けた者が、Aの従業員の過失による交通事故でケガをした場合に取得する損害賠償請求権は、Aが供託した営業保証金の還付の対象債権となる。

3．Aは、金銭と有価証券を併用して供託することができ、有価証券のみで供託する場合の当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。

4．Aは甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

金銭のみの供託⇒保管換えの請求
還付対象は、不動産取引により生じた債権のみ。
国債100％、地方債90％
支店設置⇒主たる事務所（本店）の最寄りの供託所に供託。

過去問

宅地建物取引業者A社（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．A社は、甲県の区域内に新たに支店を設置し宅地建物取引業を営もうとする場合、甲県知事にその旨の届出を行うことにより事業を開始することができるが、当該支店を設置してから3ヶ月以内に、営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出なければならない。

2．甲県知事は、A社が宅地建物取引業の免許を受けた日から3ヶ月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告しなければならず、その催告が到達した日から1ヶ月以内にA社が届出をしないときは、A社の免許を取り消すことができる。

3．A社は、宅地建物取引業の廃業により営業保証金を取り戻すときは、営業保証金の還付を請求する権利を有する者に対して公告しなければならないが、支店の廃止により営業保証金を取り戻す時は､還付請求権者に対して公告する必要は無い。

4．A社は、宅地建物取引業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証兼を取り戻すことができる。

供託した旨の報告をした後でなければ、営業開始できない。
免許を受けた日から3ヶ月以内に供託した旨の届出⇒無いなら都道府県知事は催告⇒1ヶ月で取消可能。
支店の廃止の場合も公告必要。
取り戻し事由の発生から10年で公告不要。（廃業後に契約を結了させているので、結了後になる）

過去問

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）は、甲県に本店と支店を設け、営業保証金として1,000万円の金銭と額面金額500万円の国債証券を供託し、営業している。この場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．Aは、本店を移転したため、その最寄りの供託所が変更した場合は、遅滞なく、移転後の本店お最寄りの供託所に新たに営業保証金を供託しなければならない。

2．あは、営業保証金が還付され営業保証金の不足額を供託したときは供託所の写しを添付して、30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

3．本店でAと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、1,000万円を限度としてAからその債権の弁済を受ける権利を有する。

4．Aは、本店を移転したため、その最寄りの供託所が変更した場合において、従前の営業保証金を取り戻す時は、営業保証金の還付を請求留守権利を有する者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。

有価証券を含む供託金⇒一旦、新たな最寄りの供託所に供託が必要。
営業保証金の不足額を供託⇒2週間以内に届出が必要。
供託した営業保証金全額に対し､弁済の権利。（この場合1,500万円）
本店移転で公告の必要ない。

過去問

宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「還付請求権者」とは、同法第27条第1項の規定に基づき、営業保証金の還付を請求する権利を有する者をいう。

1．宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合がある。

2．宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。

3．宅地建物取引業者は、一部の支店を廃止したことにより、営業保証金の額が政令で定める顎を超えた場合は、還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかったときその超過額を取り戻すことができる。

4．宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託していた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。

取消処分であっても、取り戻し可。
免許の有効期間満了⇒公告必要。
超過額の取り戻し⇒公告必要。
保証協会の社員になった場合⇒公告必要ない。

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定よれば、正しいものはどれか。

1．宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買い付けの申し込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてものよい。

2．甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Ａは、乙件に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Ｂの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。

3．宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。

4．宅地建物取引士は、取引の関係者から法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示が義務づけられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に変えることができる。

重説時には、宅建士証の提示が必要。
登録の移転⇒「することができる」任意。
試験に合格＋2年以上の実務＋欠格要件不該当が条件。
従業者証明書の提示に代えることはできない。

宅地建物取引士の登録及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．甲県で宅地建物取引士資格試験に合格した後1年以上登録の申請をしていなかった者が宅地建物取引業者（乙県知事免許）に勤務することとなったときは、乙県知事あてに登録の申請をしなければならない。

2．登録を受けている者は、住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。

3．宅地建物取引士は、従事先として登録している宅地建物取引業者の事務所の所在地に変更があったときは、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。

4．丙県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、丁県知事への登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をした場合は、丁県知事から、移転前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする新たな宅地建物取引士証が交付される。

合格した試験を行った知事に申請する。
宅建士の登録⇒住所は登録事項なので、変更の申請が必要。
　資格者の氏名、住所、生年月日、本籍、及び従事者ならば、業者の商号、免許番号が資格登録簿の登載事項。
勤務する業者の住所⇒資格登録簿の登載事項でない。
登録の移転による宅建士証の有効期間⇒残存期間。

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　宅地建物取引業者は、事務所に置く雄逸の専任の宅地建物取引士が退任した場合、その日から30日以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置し、その設置の日から2週間以内に、専任の宅地建物取引士の変更があった旨を免許権者に届け出なければならない。

イ　未成年者も、法定代理人の同意があれば、宅地建物取引業者の事務所に置かれる専任の宅地建物取引士となることができる。

ウ　宅地建物取引業士は、重要事項説明書を交付するにあたり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。

エ　成年被後見人又は被補佐人は、宅地建物取引士として都道府県知事の登録を受けることができない。

専任の宅地建物取引士の変更があった場合、2週間以内に必要な措置を執る必要がある。
専任の宅地建物取引士は原則、成年者。
取引相手が宅建業者の場合、請求がなければ宅建士証の提示は不要。
成年被後見人・被補佐人も宅建士の登録できる。

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地又は建物の取引に関する実務の景観期間が2年に満たない場合であっても、試験に合格した日から1年以内に登録を受けようとするときには、都道府県知事が指定する講習を受講することにより、宅地建物取引士の登録を受けることができる。

2．宅地建物取引士証は、更新を受けることなくその有効期間が経過した場合、その効力を失うが、当該宅地建物取引士証を都道府県知事に返納する必要はない。

3．宅地建物取引士は、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義で宅地建物取引士である旨の表示をしたときは、法第68条の規定に基づく処分の対象となるが、当該他人が宅地建物取引士の登録を受けた者であるときはこの限りでない。

4．宅地建物取引業者は、その事務所唯一の専任の宅地建物取引士が宅地建物取引士証の有効期間の経過により効力を失い宅地建物取引士でなくなったときは、2週間以内に法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。

実務経験2年未満⇒国交大臣が主催する実務者講習を受講（厳密には、経験者と同等以上の能力を有すると認めた者）、都道府県知事の講習は『更新」時。
宅建士証は効力を失えば、返納しなければならない。
名義貸しは、指示処分又は事務禁止処分。
専任の宅建士に変更があった場合、2週間以内に必要な措置。

宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録、宅地建物取引士及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産手続き開始の決定を受けた場合はその旨の届け出を、遅滞なく、登録している都道府県知事に行わなければならない。

イ　宅地建物取引士証の交付を受けようとする者（宅地建物取引士資格試験合格日から1年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く）は、都道府県知事が指定した講習を、交付の申請の90日前から30日前までに受講しなければならない。

ウ　宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない。

エ　宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の加療に処せられることがある。

死亡等は30日以内に届け出。
6ヶ月以内に行われる都道府県知事が指定する講習を受講しなければならない。
35条・37条書面は専任でなくてもよい。
事務禁止処分⇒宅建士証提出、違反した場合は10万円以下の科料に処せられることがある。

宅地建物取引士の登録及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1．宅地建物取引士の登録を受けている者は、宅地建物取引士証の交付を受けていない場合でも、その住所に変更があれば、登録を受けている都道府県知事に変更の申請をしなければならない

2．宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならず、この行為には宅地建物取引士としての職務に必ずしも特設関係しない行為や私的な行為も含まれる。

3．宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、その際、個人情報保護の観点から宅地建物取引士証の住所欄にシールを貼った上で提示することが認められている。

4．宅地建物取引士証に記載される宅地建物取引士の氏名については現姓を用いなければならず、旧姓を併記することは認められていない。

住所は登録事項⇒変更届必要
私的な行為も含まれる
住所は隠してもＯＫ
希望すれば旧姓の併記も可能

宅地建物取引士資格登録又は宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　宅地建物取引士（甲県知事登録）が、乙県で宅地建物取引業に従事することとなったため乙県知事に登録の移転の申請をしたときは、移転後新たに5年を有効期間とする宅地建物取引士証の交付を受けることができる。

イ　宅地建物取引士は、取引の関係者から宅地建物取引士証の提示を求められたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、従業者証明書の提示を求められたときは、宅地建物取引業者の代表取締役である宅地建物取引士は、当該証明書がないので提示しなくてよい。

ウ　宅地建物取引士が心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国道交通省令で定める者となった場合は、その法定代理人は、3ヶ月以内に、その旨を登録している都道府県知事に届け出な刈ればならない。

エ　宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることはないが、専任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。

住所変更⇒従前の宅建士証の残存期間
代表取締役も従業者証明書の提示義務
「死亡等の届出」は30日以内に行う。
宅建士資格登録簿は一般閲覧不可。業者名簿は一般閲覧可。ただし、業者名簿に専任の宅建士の氏名は登載事項ではない。

1．宅地建物取引業者Aが、免許の更新をした場合において従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後その効力を失う。

2．宅地建物取引業者Bが宅地建物取引業者Cに自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませる行為は、Bが名義の使用を書面で指示している場合であれば、宅地建物取引業法に違反しない。

3．宅地建物取引業者D（甲県知事免許）は、国土交通大臣に免許換えの申請をし、その免許を受けなければ、乙県所在の宅地の売買の媒介をすることはできない。

4．宅地建物取引業者E（丙県知事免許）の免許の更新に当たって、丙県知事は宅地建物取引業法第三条の2に基づき条件を付すことができ、Eが免許の更新に当たって付された条件に違反したときは、丙県知事はEの免許を取り消すことができる。

処分がなされるまで⇒従前免許は有効
他人名義は違反
免許換え申請期間⇒従前免許は有効
国交大臣と県知事は条件を付すことができ、違反した場合は任意で取り消すことができる。

【事務所】

宅地建物取引業法第三条第1項に規定する事務所に関する次の記述の内、正しいものはどれか。

1．事務所とは、契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所を指すものであるが、商業と規模に搭載されていない営業所又は支店は事務所には該当しない。

2．宅地建物取引業を営まず他の兼業業務のみを営んでいる支店は、事務所には該当しない。

3．宅地建物取引業者は、主たる事務所については、免許証、標識及び国土交通大臣が定めた報酬の額を掲げ、従業者名簿及び帳簿を備え付ける義務を負う。

4．宅地建物取引業者は、その事務所ごとに一定の数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならないが、既存の事務所がこれを満たさなくなった場合は、30日以内に必要な措置を執らなければならない。

登記は関係ない
宅建業を営まない支店⇒事務所じゃない。
五点セット⇒専任の宅建士、帳簿、従業員名簿、標識、報酬
　　　　　　「船長従え、ヒョーホー」
専任の宅建士がいなくなったら、2週間以内に専任する。

【免許の基準】

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．免許を受けようとする法人の非常勤役員が、警報第二四六条（詐欺）の罪により懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。

2．免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、刑法第二五二条（横領）の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了している場合、その満了の日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。

3．免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の宅地建物取引士が刑法第二六一条（器物破損等）の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることが出来ない。

4．免許を受けようとする法人の代表取締役が、刑法第二三一条（侮辱）の罪により拘留の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、他校が法人は免許を受けることが出来ない。

役員が欠格要件に該当⇒法人も免許を受けられない
執行猶予満了は刑の言渡しの効力を失う。⇒欠格要件に該当しない。
専任の宅建士⇒法人免許に影響なし。（法人でその役員又は、政令で定める使用人だけ）
拘留の刑⇒欠格要件でない。
　禁固刑以上（禁固と懲役）、罰金刑（業法違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪）⇒刑の執行終了、刑の執行を受けることがなくなった⇒五年間免許不可

【免許の基準】

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1．A社は、不正の手段により免許を取得した事による免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この場合においては、当該工事の日の50日前にA社の取締役を退任したBは、当該消滅の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

2．C社の政令で定める使用人Dは、刑法第二三四条（威力業務妨害）の罪により、懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた後、C社を退任し、新たにE社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてE社が免許を申請しても、Dの執行猶予期間が満了していなければ、E社は免許を受けることができない。

3．営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるFの法定代理人であるGが、刑法第二四七条（背任）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から五円を経過していなければ、ｆは免許を受けることができない。

4．H社の取締役Iが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、宅地建物取引業法第六六条第1項第3号の規定に該当することにより、H社の免許は取り消された。その後、Iは退任したが、当該取消の日から5年を経過しなければ、H社は免許を受けることができない。

60日以内にその役員であった者⇒欠格要件
政令で定める使用人が欠格要件⇒その法人も免許不可
未成年の法定代理人が欠格要件⇒その未成年は免許不可
暴力団員⇒欠格要件。退任すれば、その法人は免許を受けられる。

【免許の基準】

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．宅地建物取引業者A社の使用人であって、A社の宅地建物取引業を行う支店の代表者であるものが、道路交通法の規定に違反したことにより懲役の刑に処せられたとしても、A社の免許は取り消されることはない。

2．宅地建物取引業者B社の取締役が、所得税法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられたとしても、B社の免許は取り消されることはない。

3．宅地建物取引業者である個人Cが、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられたとしても、Cの免許は取り消されることはない。

4．宅地建物取引業者D社の非常勤の取締役が、刑法第222条（脅迫）の罪を犯したことにより罰金の刑に処せられたとしても、D社の免許は取り消されることはない。

政令で定める使用人が禁錮以上の刑⇒法人免許は取り消し
所得税法違反は欠格要件ではない。
宅地建物取引業法の罰金⇒免許取消事由の犯罪
脅迫罪による罰金⇒免許取消事由の犯罪

禁固刑以上（禁固と懲役）、罰金刑（業法違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪）⇒刑の執行終了、刑の執行を受けることがなくなった⇒五年間免許不可

【免許の綜合問題】

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．個人である建物取引業者A（甲県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。

2．法人である宅地建物取引業者B（乙県知事免許）が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、ｂは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることが出来ない。

3．法人である建物取引業者C（国土交通大臣免許）について破産手続き開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。

4．個人である宅地建物取引業者E（丙県知事免許）が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

有効期限が過ぎても返納は不要。
業務停止処分期間中でも更新は可能。
破産手続きの開始⇒管財人が届け出。
取引を結了する目的の範囲内のみ、宅建業者とみなされる。

宅地建物取引業法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　宅地建物取引業者A（甲県知事免許）が乙県内に新たに視点を設置して宅地建物取引業を営んでいる場合において、免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、Aは、甲県知事から業務停止の処分を受けることがある。

イ　宅地建物取引業者Bが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引き渡しの前に免許の行こう期間が満了したときは、Bは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。

ウ　Cが免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、Cは免許を受けることができない。

エ　宅地建物取引業者D（甲県知事免許）が乙県内に新たに視点を設置して宅地建物取引業を営むため､国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Dは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35条に規定する重要事項を記載した書面及び法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。

免許換えの申請を怠った⇒必要的免許取消。
取引結了まで業者とみなす。
欠格要件
免許換え処分があるまで従前の免許が有効。

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは、都愛うがい処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。

2．Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物権及び顧客を募ることができる。

3．宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

4．宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより生滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

更新申請から処分があるまでの間⇒従前の免許有効
免許を受けるまでは、業者としての活動は不可
兼業の変更は届け出不要
法人合併後、取引結了の範囲で業者とみなす。

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．宅地建物取引業者Ａ社が免許を受けていないＢ社との合併により消滅する場合、存続会社であるＢ社はＡ社の免許を承継することができる。

2．個人である宅地建物取引業者Ｃがその事業を法人化するため、新たに株式会社Ｄを設立しその代表取締役に就任する場合、Ｄ社はＣの免許を承継することができる。

3．個人である宅地建物取引業者Ｅ（甲県知事免許）が死亡した場合、その相続人は、Ｅの死亡を知った日から30日以内に、その胸を甲県知事に届け出なければならず、免許はその届け出があった日に失効する。

4．宅地建物取引業者Ｆ社（乙県知事免許）が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内にその旨を乙県知事に届け出なければならない。

免許は承継できない。
死亡した日に免許は失効する。
解散は清算人、破産は管財人、合併は旧免許者の代表がそれぞれ30日以内に届け出。

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1．宅地建物取引業者Ａが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときはＡの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。

2．甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Ｂは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。

3．宅地建物取引業を営もうとする個人Ｃが、懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合、Ｃは免許を受けることができない。

4．いずれも宅地建物取引士ではないＤとＥが宅地建物取引業者Ｆ社の取締役に就任した。Ｄが常勤、Ｅが非常勤である場合、Ｆ社はＤについてのみ役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。

更新申請中は処分があるまで従前の免許は有効。
知事免許でも全国どこでも営業はできる。
禁固刑以上の刑執行ご五年間は免許を受けられない。
役員の変更は、常勤、非常勤に関係なく届け出なければならない。

１．建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。

２．宅地とは、現に建物の知識に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その耳目、現況の如何を問わない。

３．土地計画法に規定する市街化調整区域内において建物の式に供せられる土地は宅地である。

４．都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。

「コーヒーどうすか？」公園、広場、道路、上下水道、河川は宅地じゃない。

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供せられているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当する。

イ　社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付高齢者向け住宅の賃借の媒介を反復継続して営む場合は、土地建物取引業の免許を必要としない。

ウ　都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供せられているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当しない。

エ　賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、賃借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。

賃借の媒介を反復継続して営業する⇒宅建業
現に建物の敷地である土地⇒宅地

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか、なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。

１．A社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しうようとする場合、免許は必要ない。

２．B社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。

３．農業協同組合Cが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。

４．D社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。

用途地域外で、建物の敷地に供せられない⇒宅地でない。

第145条（時効の援用）

　時効は、当事者（消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三者取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。）が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。

私的自治の原則＝期間が過ぎただけでは権利を取得したり、債務がなくなったりしない。

援用という意思表示をすることでできるようにしている。

Cにも独自に援用権がある。

　Cに援用権はない。援用しなくても配当は貰えるため。ただし、Bが無資力であれば別の手段して債権者代位がある。Bの援用権を使う。

BからCに詐害行為をして、Cが不動産を貰っている。
ただ、AB債権が時効完成している。
この事例では、Bだけでなく、Cにも援用権が認められる。時効の援用をしないと、Aが詐害行為取消でCの不動産の所有権を否定してくる。

一方、もしCが時効を援用すれば、Aは債権者でなくなるので、詐害行為取消ができなくなる。自分の権利が守れるようになるので、Cにも独自の援用権を認めている。

この場合のCは単なる賃貸人

145条（時効の利益の放棄）

　時効の利益は、あらかじめ放棄することができない。

時効完成前にはできない。悪意である必要がある。

時効の利益の放棄は、単に援用権を捨てる行為にすぎず、そこから次の時効が始まる。

放棄の効力はその人にのみ生じる。他人には影響を与えない。

主債務に起きた事件は、ことごとく保証債務に生じる。（保証債務の附従性）の例外。

時効の更新

時効の進行中にそれを覆すような事情が発生した場合、それまでに経過した期間を全く無意味にすること。リセットする制度

時効の完成猶予

時効完成時点において時効更新措置を執ることが類型的に困難な場合に時効の完成を一定期間猶予する制度。カウントはリセットされない。

147条（裁判上の請求等による時効の完成猶予及び更新）

1　次に掲げる事由がある場合には、その事由が終了する（確定判決又は確定判決と同一夫効力を有するものによってけんりが確定することなくその事由が終了した場合にあっては、その終了の時から６ヶ月を経過する）までの間は、時効は、完成しない。

２　前項の場合において、確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって権利が確定したときは、時効は、同項各号に掲げる事由が終了したときから新たにその進行を始める。

150条（催告による時効の完成猶予）

　催告があったときは、その時から６ヶ月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。

権利の確証が得られる事由が発生⇒時効の更新

権利者の権利行使が表れた場合⇒時効の完成猶予

152条（承認による時効の更新）

　1　時効は、権利の承認があったときは、その時から新たにその進行を始める。

　2　前項の承認をするには、相手方の権利についての処分につき行為能力の制限を受けていないこと又は権原があることを要しない。

時効完成後に債務の承認をした場合

話し合いによる時効猶予

第2節取得時効

162条（所有権の取得時効）

1　20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人物を占有した者は、その所有権を取得する。

2　10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

187条（占有の承継）

1　占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。

2　前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継する。

占有開始の時が善意無過失なら途中で悪意になっても併せられる。

第3節　消滅時効

166条（債権等の消滅時効）

　債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。

　1　債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。

　2　権利を行使することができる時から10年間行使しないとき。

167条（人の生命又は身体の障害による損害賠償請求権の消滅時効）

　人の生命又は身体の障害による損害賠償請求権の消滅時効についての前条第1項第2号の規定の適用については、同号中「10年間」とあるのは、「20年間」とする。

724条（不法行為による損害賠償請求権の消滅時効）

　1　不法行為による損害賠償請求権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。

　①被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から3年間行使しないとき。

　②不法行為の時から20年間行使しないとき。

　2　人の生命又は身体を害する不法行為による損害賠償請求権の消滅時効についての前条第1号の規定の適用については、同号中「3年間」とあるのは、「5年間」とする。

166条（債権等の消滅時効）

　2　債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する。

消滅時効にかからない権利

①所有権⇒所有権から派生する権利も消滅時効にかからない　物権的請求権、登記手続請求権

②抵当権以外の担保物権⇒所有権は、債務者及び設定者との関係では被担保債権と同時でなければ消滅時効にかからない。第三者取得者及び後順位抵当権者との関係では、被担保債権から離れて20年の消滅時効にかかる。

396条（抵当権の消滅時効）

　抵当権は、債務者及び抵当権設定者にたいしては、その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しない。

消滅時効の起算点（客観的起算点）

×

取得時効は原始取得なので、抵当権も消滅する。

142　後順位抵当権者は、先順位抵当権の被担保債権が消滅すると先順位抵当権も消滅し、その把握する担保価値が増大するので、その被担保債権の消滅時効を援用することができる。

×

143　主たる債務者がなした時効利益の放棄は、保証人に対して効力を生ずるので、保証人は、時効を援用することができない。

×

保証人は自分に対する関係で、主たる債務の消滅時効を援用することができる。

144　他人の債務のために自己の所有物件に抵当権を設定した物上保証人は、その被担保債権が消滅すると抵当権も消滅するので、被担保債権消滅時効を援用することができる。

○

物上保証人も当事者として援用することができる。

145　Aは、Bに対し、返還の時期を平成18年1月1日として、金銭を貸し付けた。Aは、本件貸金債権を担保するため、C所有の土地に抵当権の設定を受けた。Bは、平生27年6月1日、Aに対し、本件貸金債権の存在を承認した。この場合、Cは、平生28年12月20日に本件貸金債権の消滅時効を援用することができない。

○

時効の更新は保証人に対しても効力を生ずる。承認したしたら更新され、時効が完成していないので、援用することができない。

146　消滅時効の援用は、援用権者の意思にかからしめられているので、金銭債権の債権者は、債務者の資力が自己の債権の弁済を受けるについて十分でないときは、債務者に代位して他の債権者に対する債務の消滅時効を援用することはできない。

×

147　詐害行為の受益者は、詐害行為取消権を行使する債権者の債権が消滅すれば、詐害行為取消権の行使による利益喪失を免れることができるので、その債権の消滅時効を援用することができる。

○

148　建物の敷地所有権の帰属につき争いがある場合において、その敷地上の建物の賃借人は、建物の賃貸人が敷地所有権を時効取得すれば賃借権の喪失を免れることができるので、建物の賃貸人による敷地所有権の取得時効を援用することができる。

×

賃借しているものに過ぎない。

149　債務者は消滅時効完成後に債務を承認した場合には、その当時時効が完成していたことを知らなかったときでも、時効を援用することができない。

○

信義則に基づいて時効の援用を許さないのが判例の一貫した態度。

150　債務者がいったん時効の利益を放棄した後であっても、時効の利益を放棄した時点から再び時効は進行するので、サイド時効が完成すれば、債務者は、時効を援用することができる。

○

151　被保佐人が保佐人の同意なしになした債務の承認は、時効更新の効果を生じない。

×

被保佐人は管理能力を有する。

152　未成年者であるAがその債権者Bに対してAの法定代理人Cの同意を得ないでその債務を承認したときは、Cはその承認を取消すことができず、その債務の消滅時効は更新される。

×

未成年者は管理能力を有しない。

153　主たる債務者が債務を承認した場合でも、その連帯保証人については、時効更新の効力が及ばない。

×

154　主債務者Aの主債務についてB及びCの二人の保証人がある場合において、Bが全額を弁済した場合において、AがBに対して求償債務を承認したとしても、BのCに対する求償権について消滅時効の更新の効力は生じない。

○

　152条の時効の更新は、当事者とその承継人にのみ効力を有する。BC間には及ばない。

155　AがBに対する借入債務につきその利息を支払ったときは、その元本債権の消滅時効は更新される。

○

　承認とは、時効利益を受ける者が、権利の不存在又は存在を権利者に表示すること（「観念の通知」）をいい、利息支払は「承認」に当たる。

156　Bが、Aに対する債権をCに譲渡し、Aに対してその譲渡の通知をしたときは、その債権の消滅時効は更新される。

×

「観念の通知」に過ぎず、更新されない。

157　Aの債権者Bが、債権者代位権に基づき、Aに代位してAのCに対する債権についてCに裁判上の請求をしたときは、AのCに対する当該債権の消滅時効はその完成が猶予される。

○

158　貸金の返還の訴えが提起された後、その訴えが取り下げられた場合には、時効の完成猶予の効力は生じない。

×

裁判上の請求がある場合には、その事由が終了するまでの間は、時効は完成しない。
（確定判決によって権利が確定することなくその事由が終了した場合にあっては、その終了の時から6ヶ月を経過するまで）

159　債権者が債務者の財産に仮差押えをした場合には、時効の完成が猶予され、その自由が終了したときから、新たに時効が進行する

×

仮差押え及び仮処分は、暫定的な保全手段であるため、完成猶予のみ認められ、更新の効力は認められない。

160　催告によって時効の完成が猶予されている間に、再度の催告があった場合には、再度の催告があった時から6ヶ月を経過するまでの間は、時効は完成しない。

×

催告中の再度の催告は、完成猶予の効力をゆうしない。

161　売買契約において、売主が、自己の目的物引渡債務を履行していないにも関わらす、代金の支払期限が到来したことから買主に対し売買代金支払債務の履行を催告した場合において、催告の時から6か月を経過するまでの間は、その売買代金支払債務について消滅時効の完成は猶予される。

○

催告があった場合、6ヶ月の間は時効は完成しない。同時履行の抗弁権を有する場合、一方の債務を履行せず催告したときも同様。

162　Aが所有する不動産の強制競売手続において、当該不動産に抵当権を設定していたBが裁判書記官の催告を受けてその抵当権被担保債権の届出をしたときは、その被担保債権の消滅時効は完成が猶予される。

×

書記官の催告は単なる債権計算書の提出に過ぎない。

163　貸金債務を負う者が死亡し、その者に複数の相続人がいる場合において、遺産の分割の際にその貸金債務を負担する相続人を決定したときは、その決定した時から6ヶ月を経過するまでの間は、その貸金債務について消滅時効は完成しない。

×

相続人を決定しただけでは、160条の事由に該当しない。

164　土地の所有権は、一筆の土地の一部の者であっても、時効により取得することができる。

○

165　地上権及び永小作権は、時効によって取得することができるが、地役権は、時効によって取得することができない。

×

166　賃借権は、時効により取得することができる。

○

167　AがB所有の甲土地を所有者と称するCから買い受け、これにより甲土地が自己の所有となったものと誤信し、かつ、そう信じたことに過失なく八年間占有した後に、甲土地がB所有の土地であることに気づいた場合、その後二年間甲土地を占有したときであっても、Aは甲土地の所有権を取得しない。

×

善意の占有者が途中で悪意になっても、占有開始時に善意・無過失であれば10年の取得時効は成立する。

168　建物の所有権を時効により取得したことを原因として所有権の移転の登記をする場合には、その登記原因の日付は、取得時効が完成した日となる。

×

時効の起算日、占有開始日となる。

169　Aが、B所有の甲土地について、Bとの間で使用賃借契約を締結し、その引渡を受けたが、内申においては、当初から甲土地を時効により取得する意思を有していた場合、Aは、甲土地の占有を20年間継続したとしても、甲土地の所有権を時効により取得することはできない。

○

使用賃借の借主の占有は、他主占有であり、時効取得することができない。

170　甲土地を一〇年間占有したことを理由として甲土地の所有権を時効により取得したことを主張する者は、法律上、その占有の開始の時に善意であったことだけでなく、無過失であったことも推定される。

×

時効取得できるが、無過失は推定されない。よって、主張する者が立証しなければならない。

171　Aがその所有する甲土地について、BのCに対する債権を被担保債権とし、Bを抵当権者者とする抵当権を設定した後に、Cが甲土地の所有権を時効により取得したときであっても、Bの抵当権は消滅しない。

○

債務者又は抵当権設定権者でない者が取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、抵当権は消滅する。よって、債務者Cが取得したときは、消滅しない。

172　A所有の甲土地をAから賃借したBがその対抗要件を具備する前に、CがAから甲土地につき抵当権の設定を受けてその旨の登記をした場合において、Bが、その後引き続き賃借権の時効取得に必要とされる期間、甲土地を継続的に使用収益したときは、Bは、抵当権の実行により甲土地を買い受けた者に対し、甲土地の賃借権を時効取得したと主張することができる。

×

登記優先、対抗できない。

173　A所有の甲土地について、Bの取得時効が完成した後その旨の所有権の移転登記がされる前に、CがAから抵当権の設定を受けてその旨の抵当権の設定の登記がされた場合には、Bが当該抵当権の設定の登記後引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときであっても、Cの抵当権が消滅することはない。

×

174　Aは、Bに対し、自己所有の甲土地を売却し、代金と引き換えに甲土地を引き渡したが、その後、Cに対しても甲土地を売却し、代金と引き換えに甲土地の所有権移転登記を経由した。この場合、Bは、甲土地の引渡を受けた後に、他人により占有を奪われたとしても、占有回収の訴えを想起して占有を回復した場合には、継続して占有したものと扱われるので、仙飛勇を奪われていた期間も、時効期間に算入される。

○

占有を奪われた時は中断するが、占有回収の訴えを想起したときは、失われなかったものとして取り扱われる。（勝訴して占有を回復したとき）

175　債権は、時効によって消滅するが、時効によって取得できる債権はない。

×

債権は消滅する。取得時効は占有を要件とするので占有になじまない権利は取得時効は成立しない。不動産智積権は、債権だが占有して使用するものだから、時効取得することができる。

176　AがB所有の甲土地を所有者と称するCから買い受け、これにより甲土地が自己の所有となったものと誤信し、かつ、そう信じたことに過失なく三年間占有した後、甲土地をBの所有であることを知っているDに売却し、Dが七年間甲土地を占有した場合、Dは甲土地の所有権を取得する。ただし、占有について、平穏及び公然の要件は満たしているものとする。

○

占有承継人は前主の占有を併せて主張できる。占有者の善意無過失は最初の占有者につき占有開始時点で判定。

177　甲建物に居住して善意・無過失の自主占有を八年間続けたAから甲建物を買い受けた善意・無過失のBは、その買受けと同時に甲建物をAに賃貸し、Aが甲建物に引き続き居住して更に2年間が経過した。Bは、甲建物について取得時効を主張することができる。ただし、取得時効の要件のうち、「平穏かつ公然」の要件は、いずれも満たされているものとする。

○

Bは、占有改定により、Aを占有代理人とする自主占有を取得している。

178　甲建物に居住して悪意の自主占有を三年間続けたAは、甲建物をBに賃貸して引き渡した。Aは、その5年後に、甲建物を善意・無過失のCに譲渡し、Cの承諾を得て、Bに譲渡の事実を通知し、その後、更に10年間が経過した。Cは、甲建物について取得時効を主張することができる。ただし、取得時効の要件のうち、「平穏かつ公然」の要件は、いずれも満たされているものとする。

○

Cは指図による占有移転により、Bを占有代理人とする自主占有を取得している。

179　甲建物に居住して悪意の自主占有を8年間続けたAは、甲建物を善意・無過失のBに譲渡して引き渡した。Bは、自ら8年間甲建物に居住した後、甲建物を悪意のCに譲渡して引き渡し、Cがこの建物に居住して2年間が経過した。Cは、甲建物について取得時効を主張することができる。ただし、取得時効の要件のうち、「平穏かつ公然」の要件は、いずれも満たされているものとする。

○

Bの善意・無過失での8年間の占有を併せて主張できる。

180　甲建物の所有者Aは、甲建物をBに賃貸して引き渡した。その2年後、Bが死亡したところ、善意・無過失の相続人Cは、甲建物はBがAから買い受けたものであるとして、賃料の支払を拒絶して甲建物に居住を始めたが、Aがこれを放置してうやむやになったまま、更に10年間が経過した。Cは、甲建物について取得時効を主張することができる。ただし、取得時効の要件のうち、「平穏かつ公然」の要件は、いずれも満たされているものとする。

○

所有の意思を持ち占有した相続人は「新たな権原により」自主占有をするに至ったと解されている。

181　AがBに対して甲動産を貸し渡している。甲動産の真実の所有者であるEは、甲動産の取得時効の完成猶予の効力が認めれれるためには、Bに対して時効の完成猶予の効力を生じさせる方法をとるだけでは足りず、Aに対しても時効の完成猶予の効力を生じさせる方法をとらなければならない。

×

占有代理人Bに対してのみで大丈夫。

182　確定期限のある債権の消滅時効は、当該期限が到来した時から進行するが、不確定期限ある債権の消滅時効は、当該期限が到来したことを債権者が知った時から進行する。

×

確定期限に同じ。

183　同時履行の抗弁権の付いている債権であっても、履行期が到来すれば債権の消滅時効は進行する。

○

184　期限の定めのない貸金債権の消滅時効は、金銭消費貸借契約が成立した時から進行する。

×

原則、債権は成立時から進行。例外、金銭消費貸借契約による貸金債権は、成立してから相当の期間を経過してから進行する。

185　債務不履行によって生ずる損害賠償請求権の消滅時効は、本来の債務の履行を請求し得る時から進行する。

○

186　契約の解除による現状回復請求権は、解除によって新たに発生するものであるから、その消滅時効は、解除の時から進行する。

○

187　割賦払債務について、債務者が割賦金の支払いを怠ったときは債権者の請求により直ちに残債務全額を弁済すべき旨の約定がある場合には、残債務全額についての消滅時効は、債務者が割賦金の支払いを怠ったときから進行する。

×

各割賦金の消滅時効は約定弁済期の到来ごとに順次進行し,債権者が特に残債務全額の弁済を求める意思表示をしたときに限り、残債務全額の消滅時効が進行する。

188　債権者不確知を原因とする弁済供託をした場合には、供託者が供託金取戻請求権を行使する法律上の障害は、供託の時から存在しないから、その消滅時効は、供託の時から進行する。

×

供託者が面積の効果を受ける必要が消滅したときから進行する

189　不法行為に基づく損害賠償請求権は、不法行為の時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する。

○

190　債権は、債権者が権利を行使することができることを知った時から10年間行使しないときは、時効によって消滅する。

×

5年間。

191　確定判決によって確定した権利であって、確定の時に弁済期の到来している債権については、10年より短い時効期間の定めがあるものであっても、その時効期間は、10年となる。

○

192　人の生命又は身体を害する不法行為に基づく損害賠償請求権は、被害者又はその方知恵代理人が損害及び加害者を知った時から3年間行使しないときは、時効によって消滅する。

×

5年間